土拍市场回暖 房企信心逐步修复

时隔四年，万科地产再现广州土拍，并拿下三宗地块，引发市场关注和期待。12月以来，房地产行业出现了止跌回稳的积极信号，其中，土地市场的活力进一步提升，房企拿地信心正在逐步修复。《中国经营报》记者观察发现，在一揽子房地产调控政策作用下，四季度以来，房地产市场呈现止跌回稳态势。土地市场上，热点城市土拍交易回暖，房企拿地积极性更加明显，近期多地土拍中，民营房企的身影逐渐增多。国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，11月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二、三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。“房地产市场有止跌回稳迹象，楼市在不断变暖，房企拿地的积极性在增强，市场预期也在不断改善。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，后续土地市场的走势仍然依赖于楼市的走势，在今年中央经济工作会议指出加力促进房地产市场止跌回稳的背景下，各城市仍然会不断优化调整房地产政策，促进住房刚需与改善性住房需求释放，加大消化存量土地与存量住房的力度，平衡供大于求的供求关系。楼市会不断回暖，土地市场也会不断回暖。“地王”再现根据国家统计局发布的数据，在新房价格连续下跌三个月之后，11月份，西安新房、二手房均出现跌幅收窄的情况，楼市出现触底反弹的迹象。经历房价波动之后，西安土拍不仅拍出“总价地王”，而且出现四川民营房企跨省溢价拿地，为年末的楼市增添许多期待。12月12日，西安市北二环一宗优质地块迎来成交，地块面积153.04亩，成交总价25.59亿元，由陕西嘉澜房地产开发有限公司拿下。记者了解到，该地块最初为城改项目，几经搁置，如今终于再次迎来“金主”。25.59亿元的成交总价，也成为2024年西安土拍市场“总价地王”。记者注意到，近期土地市场出现回暖，各地单价“地王”、总价“地王”相继出现，尤其是一线城市，表现更为明显。11月29日，北京一宗组团地块正式拍卖，该组团地块由酒仙桥、十八里店、小红门三个地块组成，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米，起拍价高达153亿元。事实上，本次出让的14.7公顷土地，由三个不同区域的地块组成，分别是，酒仙桥地块建设用地面积约2.8公顷，规划建筑规模约7.8万平方米，为二类居住用地；十八里店地块建设面积约9.35公顷，为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地；小红门地块建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，为二类居住用地、托幼用地。最终拍卖结果显示，中海地产以153.32亿元的总价格，竞得该组团地块，溢价率0.21%，销售指导价分别为每平方米12.5万元、8万元以及7.9万元。这也刷新了北京市土拍交易纪录，该地块成为北京新的“总价地王”。12月2日，经过295轮激烈竞价，华润置地与中海地产联合体最终以总价185.12亿元竞得深圳南山区粤海街道T107-0107地块，楼面价70388元/平方米、溢价率46.3%，并刷新了近十年深圳涉宅地块总价纪录，成为新的“总价地王”。赵秀池表示，近期土拍过程中，溢价地块频频出现，而且不断拍出新“地王”，说明楼市在回暖，房企拿地意愿增强了。同时，也说明该地块被开发商看好，位置好、配套好、未来有潜力的优质的地块，一直受到开发商的青睐。“从目前的土拍情况来看，热点城市和优质地块的竞争依然激烈，市场需求强劲，房企对这些地块的预期比较高。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，目前，土地市场存在分化，拍出“地王”和底价成交都是分化的表现，热点板块的优质地块，必然吸引房企高溢价竞争。而部分区位偏弱、配套欠缺、潜力偏弱的地块，相对而言，只能底价成交，也说明市场仍在调整、寻找平衡。民企出手今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，土地供需两端持续缩量。9月底以来，一线城市接连一系列政策优化，市场活跃度保持较高水平。中指研究院发布2024年1—11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜显示，11月，TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄，但拿地企业仍集中在央国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企、国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。12月12日，西安市土拍中，民营房企四川邦泰置业有限公司（以下简称“四川邦泰”）竞得西安市能源金贸区69.95亩住宅用地。次日，四川邦泰再度出手，将西安市曲江新区约42亩地块收入囊中。据了解，该地块位于雁塔区雁翔路以东、西安交通大学曲江校区以西、雁曲四路以南、规划路以北，土地面积为41.861亩，土地性质为商住用地，容积率小于等于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。而且，根据公示信息，该宗地规划地上总建筑面积不大于78153.6㎡，要求竞得人须建设800㎡社区服务站、430㎡社区办公、49㎡社区福利、120㎡社区卫生服务站、350㎡老年人日间照料中心等配建设施。四川邦泰方面表示，作为西咸新区的核心中枢，能源金贸区的地位日益重要，是西安未来金融和经济发展的重要区域之一。并且，宗地周边发展较为成熟，地理位置优越，具有良好的发展前景。记者观察发现，一线城市和杭州、成都、西安等热点二线城市，土拍活力增加的同时，民营房企溢价拿地的身影也逐渐增多。11月20日，杭州市萧山区奥体博览中心单元BJ1706-10地块开拍，经过49轮竞价，最终由滨江集团(8.210, -0.06, -0.73%)以总价39.54亿元竞得，成交楼面价48186元/㎡，溢价率33.85%，该成交楼面价刷新了奥体板块新纪录，位居杭州宅地成交楼面价第二。12月5日，广州公共资源交易中心公告番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块成功出让，最终报价约为12.35亿元，竞得人为合肥瑞伦房地产开发有限公司，也是2024年首个在广州拿地的民企。12月17日，广州市成功出让4宗番禺区涉宅地块，其中南站商务区3宗地块被万科底价摘下，土地出让总价28.8亿元。这也是时隔四年，万科首次在广州拿地。赵秀池分析称，土地市场作为要素市场，其表现与楼市的状况紧密关联。如果楼市活力充足、销售预期好，则房企拿地积极性便会增强。土地市场回暖，进而可以促进楼市回暖，帮助房地产行业不断走出低谷。“房企拿地积极性回升，尤其是民营房企的参与，表明市场信心正在恢复。”柏文喜表示，一揽子房地产调控政策作用下，市场预期得到改善，交易活跃开始回升。长期来看，房地产市场将进入新发展阶段，住房需求从“有没有”向“好不好”转变。因此，房地产企业应抓住机遇转型发展，为群众建设“好房子”、提供好服务，以适应市场供求关系的变化。（中国经营报2024年12月21日）